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O que é o regime de alienação fiduciária que recai sobre bens imóveis

O que é o regime de alienação fiduciária que recai sobre bens imóveis?


O método de alienação fiduciária é bem comum em vendas e compras de bens, principalmente quando se trata de compras que são realizadas através de bancos/financeiras.

Este artigo tem o intuito de informar a respeito deste regime. O conceito, finalidade, como se constitui, os prazos importantes e tudo que engloba esse termo pouco conhecido. As vantagens, desvantagens e principais detalhes a serem observados. Então tenha uma boa leitura e vamos lá!

O que significa alienação fiduciária de bem imóvel?

Em relação a bens imóveis, a alienação fiduciária é uma modalidade de obtenção de crédito ou financiamento, onde aquele que tem o objetivo de financiar algo, confia ao credor um bem imóvel como garantia. No ramo jurídico, alienar quer dizer dar a posse de algo a outrem. Fidúcia tem o significado de confiança, ou seja, transferir algo com garantia.

O que significa alienação fiduciária de bem imóvel
Fonte/Reprodução: original

Para facilitar o entendimento, podemos dizer que a alienação fiduciária surge quando um devedor transfere algo a um credor e ambos concordam e estabelecem que aquele bem será dado como garantia de pagamento da dívida ou financiamento a ser feito, esse tipo de crédito tende a ter taxas de juros mais baixas devido ao menor risco para o credor.

Quando certo devedor faz esse tipo de negócio, ao término do pagamento da dívida que o mesmo fez, o imóvel que anteriormente foi dado como garantia será novamente de posse do devedor, uma vez que o mesmo já cumpriu com sua obrigação no negócio. A alienação fiduciária deriva de um termo utilizado antigamente chamado de hipoteca – porém há algumas diferenças entre ambas.

Hipoteca x alienação fiduciária

A hipoteca, além de ter prazos menores para que o devedor efetuasse o pagamento, era mais burocrática e exigia intervenção e execução da Justiça. Consequentemente, tornava esse tipo de negócio lento e desinteressante. Vale lembrar que, no Brasil, a hipoteca não é mais uma opção de negócio contratual.

A alienação fiduciária possui maior prazo para pagamento e juros mais baixos, o que diminui consideravelmente o percentual de inadimplentes. Além disso, não necessita de intervenção da Justiça. Em casos de inadimplência, a instituição financeira pode tomar as devidas providências no próprio Cartório de Títulos e Documentos.

Qual a finalidade da alienação fiduciária?

Um dos principais motivos para optar pela alienação fiduciária é o pagamento de taxas de juros menores. O prazo de para pagamento tende a ser menor e os limites creditados àquele que contrai a dívida podem ser maiores comparados aos empréstimos.

Outra finalidade de quem opta pela alienação fiduciária é alcançar seus objetivos de modo menos burocrático e mais ágil. O tempo para a aprovação de um financiamento ou empréstimo pessoal. Normalmente, creditar valores inferiores tendem a demorar mais que a alienação fiduciária.

Como se constitui a alienação fiduciária sobre bens imóveis?

A alienação fiduciária ocorre quando determinada pessoa, com o objetivo de financiar um imóvel, garante o próprio imóvel como garantia de pagamento da dívida. Enquanto o devedor paga as prestações para a aquisição do imóvel, a instituição financeira é a proprietária do imóvel. Porém, o devedor já tem concedido seu direito de habitação.

Como se constitui a alienação fiduciária sobre bens imóveis
Fonte/Reprodução: original

Ao quitar a dívida contraída, o imóvel que era, até então, propriedade da instituição financeira, passará a ser propriedade total do antigo devedor;

Esse processo está em conformidade com a Lei 9.514/97, Lei da Alienação Fiduciária;
Se, porventura, o contratante não honrar a dívida, o mesmo deverá deixar o imóvel que é propriedade do contratado.

Outra possibilidade de alienação fiduciária, é quando um indivíduo que já possui um imóvel quitado, pretende adquirir outro imóvel e oferece o primeiro como garantia. Diversos bancos, incorporadoras e construtoras preferem esse tipo de negócio, por ter menos risco, menos burocrático e mais ágil.

Como faço para tirar a alienação fiduciária?

Com o objetivo de tirar a alienação fiduciária do Registro de Imóvel, o devedor, assim que quitar a dívida do imóvel garantidor, deverá comparecer ao Cartório de Registro do Imóvel munido dos comprovantes e das documentações necessárias que comprovem a quitação daquela dívida e, por fim, solicitar que o registro do imóvel seja atualizado.

Essa praticidade é um dos principais benefícios na alienação fiduciária, tanto para o credor como para o devedor. A aprovação é facilitada e a margem de crédito é mais alta. As instituições financeiras, por correr menor risco de inadimplência, oferecem descontos e taxas de juros baixas se comparadas às outras modalidades de crédito..

Quem deve registrar a alienação fiduciária?

O registro feito em cartório competente é o que torna o negócio jurídico com direito de garantia real. Isto é, uma vez que o negócio é registrado em cartório de imóveis, o bem imóvel em questão não poderá ser objeto de outras dívidas, tanto do fiduciante – devedor -, como do fiduciário – credor.

O dever e interesse de registrar em cartório é tanto do devedor quanto do credor. A finalidade do registro é promover a validade e a segurança do negócio em relação a possíveis terceiros. Isso garante maior estabilidade ao negócio e amarra o imóvel somente ao credor e ao devedor.

Uma vez estabelecido o contrato de alienação fiduciária e, manifestada a vontade das partes, ambas estarão comprometidas e garantidas conforme suas obrigações e direitos. E, para que seja feita a transferência da posse do imóvel, do credor para o devedor, o mesmo deverá quitar a dívida.

Outro fator importante a ser mencionado é que a alienação fiduciária pode ser ferramenta de negócio de pessoas físicas e jurídicas. Há, no entanto, algumas informações que devem estar expressas no contrato:

  • Informações claras a respeito da utilização do imóvel pelo devedor, de modo que o mesmo possa usufruir do imóvel já logo após o firmamento do contrato;
  • Qual é o percentual de taxas de juros, multas, encargos etc;
  • Qual o prazo estabelecido para o pagamento da dívida, bem como as condições que foram estabelecidas;
  • O valor da dívida e o valor do imóvel, bem como, caso vá a leilão, quais serão os critérios avaliativos de correção do valor;
  • Descrição minuciosa do imóvel, entre outros.

Com o objetivo de estabelecer um contrato claro e conciso, esses são alguns fatores elementares no contrato de alienação fiduciária. É importante ter o auxílio de um corretor de imóveis e um advogado de confiança para elucidação de possíveis dúvidas que possam existir.

Qual é o prazo de carência a ser definido em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel?

Quando ocorrer o descumprimento das obrigações por uma das partes, a outra poderá tomar as devidas providências de acordo com o que foi estabelecido em contrato. Quando o fiduciante – devedor – está inadimplente, por não pagar o que foi acordado em contrato, o banco/instituição financeira notificá-lo judicialmente por até duas vezes.

Porventura, se não houver resposta por parte do devedor, é feita uma nova notificação que será entregue a um vizinho ou parente próximo – de acordo com o que está disposto no Art. 26 da Lei 9.514/97, Lei da Alienação Fiduciária.

Se após as três notificações não houver qualquer resposta ou quitação da dívida dentro do prazo de 15 dias, o credor – instituição financeira que foi prejudicada no negócio – poderá leiloar e/ou vender o imóvel com o objetivo de restituir o valor do crédito. Por isso, é de grande importância ter total ciência de todas cláusulas presentes no contrato.

O contrato de alienação fiduciária é uma importante ferramenta no mundo imobiliário/jurídico. Porém, como visto acima, são necessários alguns cuidados. Com um bom planejamento financeiro e o auxílio de profissionais qualificados para a elaboração de um contrato justo, é, sem dúvida, uma opção considerável para adquirir um imóvel.

Dúvidas sobre qual a melhor forma de garantir um bom negócio? Por isto temos nosso jurídico próprio com mais de 20 anos de experiência. É só enviar uma mensagem para a RE/MAX MSA que te retornamos em seguida.


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